作者 | 拉面安

来源 | 汽车服务世界（ID：asworld168）

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最近看到一种说法：摧毁电商的是退货，摧毁实体的是房租。

这句话在当下听来，显得尤为刺耳，却又无比真实。

前两天看到“老张聊汽配”发的一个视频，内容提到“青海西宁某汽配城，在大环境不好的情况下，租金翻倍涨，是怎么回事”，对此老张的评价是“头发想卷了也没想出来”。

不要说老张，相信看到这个消息的同行基本都是目瞪口呆，百思不得其解，日子难些的可能彻底被这波窒息操作整不会了，毕竟“涨的是租，收的是命”。

同样的情况在汽修店身上也在上演。

有从业者表示：“老板开路虎也扛不住一年100多万的房租。”

根据F6汽车科技的数据，2025年上半年，汽服门店进厂台次和产值收入同比分别下滑4%和5%，下半年行业仍未见回暖迹象。加上这几年消费降级，利润进一步被压缩，但运营费用却一分没少，很多传统大店都在倒闭和做成小店。

这种情况下，即便不涨，房租在今天很多时候也是实体人决定“坚持与否”的那道分水岭。

一、汽配城租金“翻倍”；20多年修车店“涨租太多”搬了

观一隅未必知道全貌，但再小的个案都是当前汽服行业的真实切片。

以前，“房东涨租或者通过收取其他费用变相涨租”实为常态；但后疫情时代，“涨租”不再是房东与租客之间心照不宣的默契。

成本高企、谨慎权衡成为实体人必须面对的日常，商户与房东之间的关系也因此发生了微妙而深刻的变化——从过去的依附与共生，转向了更多的博弈与权衡。

商户在成本压力下开始精打细算，对每一分租金支出都更加敏感；而房东则面临着是坚持高价导致长期空置，还是适度降价以维持稳定现金流的艰难抉择。

被电商平台、品牌商自营体系、汽配平台以及汽服连锁四面狙击的汽配城更是如此，生意每况愈下，曾经的一铺难求，变成了一张张贴在档口的“转让”和“招租”告示。

这种时候，凡类似涨租的风声每每传出，都令“汽配商户与汽配城之间”嫌隙更大。

那么，西宁这家汽配城为何敢逆势涨价呢？

第一种可能是，汽配城运营方自身面临成本压力与经营困境，试图通过涨租转嫁危机；或者是转型投入的成本需要分摊。

第二种可能是房东心态。

从商业逻辑看，汽配城作为传统汽配流通生态的枢纽，依然保有某种隐性优势。

有行业观察者指出，“围绕汽配后市场的产品、信息、人才、物流、仓储等要素都基本集中在汽配城”。每家商户自成一套供应链和销售链，形成了一个小生态圈。

对许多深陷其中的商户而言，搬迁意味着脱离生态圈，可能失去现有客户网络和行业信息渠道，这种隐性成本往往比租金上涨更难以承受。

汽配城可能正是看中了商户们的这种困境，才敢于在逆境中涨租。

但倘若“翻倍涨租”的说法属实，那么第一种的概率相对较大。因为即便生意最好的时候，“翻倍涨租”也不算常见，更何况在当前行业整体承压的背景下。但这无异于一场危险的赌博，它赌的是商户对生态圈的依赖程度足够高，高到足以承受如此剧烈的成本冲击。

搜集资料的过程中，汽车服务世界发现，像“西宁汽配城”这样翻倍涨的信息今年其实不多，但“涨租”或者“变相涨租”的汽配城或汽服店也的确存在。

有网友表示：“隔壁修车店差不多在这待了20多年，现在涨租太多才搬走的，换卖烧饼的了。”

而在今年2月，泉利重汽配件城物业将园区停车费调整至原价近3倍，且去年刚涨过一波，“不缴费还不让入园，已经严重影响到了商户的日常经营”，多数业主认为停车费涨幅过高。

据悉，这里最初每月每辆车的停车费为30元左右，2024年涨至60元，“才转过年来就要涨到170元，要是任凭物业随意涨价，不知道后续会不会涨到五六百元。”

“泉利汽配城刚刚建成时我就入驻了，此前他们给入驻商家说的是不收取停车费，但现在不但收取了停车费，还连年上涨。”

这个价格并不是漫天要价，但在商户经营普遍承压的当下，任何超出预期的成本变动都显得格外刺眼。

二、逆势涨租背后，市场或正酝酿一轮“触底测试”

以2021年（后疫情时代的第一年）为起点到现在，5年时间里，汽服行业的实体人在市场寒冬中经历了三轮关于房租的深度洗礼。

第一轮是2021年-2022年，房租“刚性”与早期“试探性涨租”并存。这两年，尽管消费市场复苏乏力，但市场上租金报价与以往相比变化不大；

第二轮是2023年，实体店面的房租出现了一波猛涨，波及范围其实不算广，但涨幅明显，且带有强烈的“报复性回调”色彩。

以餐饮行业为例，“门店租金‘三连跳’, 上海一水果店无法承受，退租后怒拆装修”、“生煎店涨租到120万、老板无奈搬走” 等新闻屡见报端，一方面是市场普遍对复苏抱有乐观预期，另一方面也折射出房东意图快速弥补前三年损失的心态。

第三轮就是2024年至今，从“价格僵持”转向“个案分化”，空置率成为关键变量。

这个阶段，在“扩内需、促消费”政策持续发力下，市场开始慢慢向好，但始终未达预期，且各行各业内卷成风，实体行业的生存分化也开始加大，参与者的心态也发生了深刻变化。

体现到房租上就是：一些拥有稳定客流和成熟商业生态的核心商圈或优质物业，其租金依然坚挺甚至不降反升；而部分区域店铺的空置率越来越高，所以倒逼了一部分房东选择“以价换量”维持入驻率。

汽服行业也是如此。

汽车服务世界在某同城上看到了沈阳一老牌汽配城2021年-2025年的租金变化，基本符合上述趋势。

数据显示，该汽配城日均租金从2021年的1.29元/㎡/天波动下滑至2025年的0.82元/㎡/天，整体降幅明显。其中，2023年曾出现37.16%的同比显著上涨，这正是第二轮“报复性回调”的体现。

但另一张租金走势图却能更清晰地看出一些细微变化。

进入2024年和2025年，汽配城租金虽然继续保持“同比下跌”态势，但从2025年年中开始，该汽配城的商铺日租金有了小幅上涨，此后连续几个月都是环比上月保持稳定，但同比去年上涨4.99%。

而这种小幅上涨，实际上打破了该汽配城自2021年以来租金持续下行的整体趋势，可能预示着市场正在经历一轮“触底测试”。

这一微妙变化背后，是多重因素共同作用的结果：

其一，供需关系再平衡。

经过近两年的市场出清，部分经营不善的企业已被淘汰，留存下来的企业承租能力相对稳定。

其二，流量逻辑已变。

线上获客成本持续高企、公域流量红利见顶，但扎实的实体店根据地作为服务履约中心和信任载体的价值日益凸显，汽配和汽服企业这两年又开始回归线下三公里了。

其三，成本压力持续传导。

物业运营所需的能源、人工及维护等刚性费用普遍上涨，这部分新增成本最终需要通过租金进行消化和转移。

其四，市场信心局部修复。

部分区域显现的客流回暖迹象，在一定程度上提振了业主信心，但多少有点幸存者偏差的意味。

这些特点在售后行业不同群体身上有不同的表现：4S店群体退网比例非常高、出清速度非常快；汽服店这两年整体转让数据企稳；而汽配业态比如汽配城也在通过业态调整、服务升级等措施，稳定自己的核心商户，优化入驻结构。

综合以上因素来看，目前看到的一些“涨租”现象出现有一定道理。

但是，当策略执行在行业普遍承压、商户生存维艰的不合时宜的时候，对的也可能是错的，至少不是最优解。

三、空置率越来越高，房东分化将继续加剧

尤其是今年，整个市场可以说是彻底进入“整体承压”与“局部触底”并存的复杂阶段。

在此背景下，包括汽服行业在内的租赁市场，其根本特征已经发生了变化：从“预期驱动”转向“基本面驱动”。

决定租金水平的，不再是对未来某个行业、或者说某个区域的乐观或悲观预测，而是由物业自身的硬实力、商户真实的盈利能力以及所在商圈的客流量这些实实在在的基本面因素共同决定。

换句话说就是，高空置率将从市场结果，转变为重塑市场规则的主导力量。

在这个过程中，市场呈现出一种矛盾的混合状态。

房东和租户的“分化”日益加剧，并在认知、策略和生存状态上走向了不同的路径。

而在高空置率环境下，房东群体开始分化，从“统一阵线”到“各自为战”。

汽配或者汽服老板核心可以关注的就是第一类老板。

汽车服务世界专栏作者此前则在文章中提到，有汽配城发出了一则“2万租5年”的通知，通知中明确提到在大环境的影响下，各车型汽配商户的业绩同比往年下滑约25%，强调“节约成本，抱团取暖已势在必行。”

汽服店也是如此。兔师傅曾在采访中分享了旗下门店的“降租”举措，从口罩事件结束的第一年就已经开始了，且都是由总部团队直接与房东进行洽谈，并表示”大部分其实都谈得下来，因为现在空租多、隔壁的房租已经很便宜了，房东也不傻。”

此外，汽车服务世界在网上搜索和汽配城经营模式类似业态（聚集性交易场所,位置大多数较为偏僻）的相关情况，有建材城商户表示：“我们主干道上，房东和商量好一样，集体下降了房租，还下降的不少，我们之前一年27万，今年17万，可能是房东也知道建材实在是不好做”。对此有网友评价，“自己降好一点，不降租户慢慢的走了。”

毕竟，商业的本质是共生共赢，而非零和博弈。

四、微利时代，汽服店的生存抉择

当然，汽服/汽配商户作为租客，也在分化。

比如有两类老板会继续增加。

第一种就是撤离派，主要是抗风险能力弱的小微商户。一个东莞网友说“百业汽配城关门的商铺好多。主要是高昂的房租让租客不堪重负，纷纷搬走”。更有同行感慨：“房租高到飞起，日干夜干都不够交房租”。

第二种则是求稳派。这是大多数存量商户的状态，他们将拉锯战，以更日常、更分散的形式渗透在每一个续约谈判中。

前两年，华胜、兔师傅、宝丽等不少店面进行了一轮搬迁，目的就是为了“降房租”，有博主表示2024年我有接近50%客户都是因为房租新换店，某修车店从小区大门左边搬到大门右边，一年房租省了13万。

到了今年，除了搬迁降租外，选择和房东协商“房租”的商户明显增多，谈判策略也愈发理性和多元。

可能有老板会说，现在很多地方房租不都降了么，少的能降20%-30%，多的甚至对半砍了，谈降租不是很容易嘛？

事实的确如此，但仍有大量店铺岿然不动也是事实，其中，为老店降租尤为困难，而房东的涨租举措，则往往首先落在续约租户身上。

年初就有老板考虑要不要和房东谈降点房租，但发现难度太高。有同行表示“一个月租金2万多，还没算人工，我去年也没做了，想让房东降价，他们不愿意，铺面至今没人租”。

这个分化的过程，显然是微利时代不同个体的生存抉择，这个过程会是痛苦的，因为租金未必是压垮实体人的最后一根稻草，但可能是最重的那根之一。